กฎหมายการสร้างบ้าน ระยะร่นข้างบ้าน หลังบ้านและหน้าถนน ที่ควรรู้

กฎหมายสร้างบ้าน ระยะร่นข้างบ้าน หลังบ้านและหน้าถนน

กฎหมายสร้างบ้าน ระยะร่นข้างบ้าน หลังบ้านและหน้าถนน

ปัญหาหนึ่งที่เจอบ่อย ๆ คือ การขอใบอนุญาตก่อสร้างบ้านและอาคารไม่ผ่าน ด้วยเพราะหลายคนมักไม่ทราบว่าการก่อสร้างบ้านหรืออาคารใด ๆ จะต้องขออนุญาตก่อน จะทราบอีกทีก็ตอนจะขอทะเบียนบ้าน เจ้าหน้าที่จะถามหาใบอนุญาตก่อสร้าง (ไม่มีบ้านเลขที่ก็ขอใช้ไฟฟ้า ประปา หรือขอจดจำนองกับธนาคารก็ไม่ได้ด้วย) ดังนั้นดีเฮ้าส์ คิดว่าเรื่องนี้สำคัญ จึงได้สรุปเนื้อหามาให้คร่าว ๆ ให้ แต่ทางที่ดีแล้ว ก่อนการก่อสร้างควรต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างให้เรียบร้อยก่อน เพราะว่าจะได้รับคำแนะนำจากเจ้าหน้าที่โดยตรง

ถามว่า แล้วจะขอใบอนุญาตก่อสร้าง ได้ที่ไหน ?

โดยปกติแล้วถ้าเป็นต่างจังหวัดจะต้องติดต่อที่สำนักงานเทศบาล หรือ สำนักงานองค์การบริหารส่วนตำบล สถานที่ก่อสร้างตั้งอยู่เขตไหนก็ต้องไปติดต่อที่สำนักงานนั้น

กฎหมายการสร้างบ้าน ระยะร่นข้างบ้าน หลังบ้านและหน้าถนน ที่ควรรู้

สำหรับใครที่กำลังมีความคิดที่จะสร้างบ้านของตัวเอง นอกจากจะต้องมีแบบบ้านที่ออกแบบโดยสถาปนิกหรือวิศวกรแล้ว ยังต้องไปยื่นคำร้องของใบอนุญาตจาก อบต. เทศบาล หรือเขตเสียก่อน ถ้าใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้านส่วนใหญ่จะเป็นผู้ดำเนินการให้อยู่แล้ว แต่ที่สำคัญและละเลยไม่ได้เลยคือ ก่อสร้างออกมาแล้วต้องถูกกฎหมายการควบคุมอาคารด้วย โดยเฉพาะเรื่องของ “ระยะร่น”

ไม่ว่าจะสร้างบ้านหรืออาคารใกล้ถนนหรือสระน้ำสาธารณะก็ตาม ต้องเช็คระยะร่น ระยะห่าง จากระเบียงตามแนวเขตที่ดิรให้ดีๆ ตรงตามกฎหมายควบคุมอาคารและข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร โดยมีข้อกำหนดการบังคับเกี่ยวกับแนวร่นอาคารจากทางสาธารณะ ที่ว่างด้านหน้า ด้านหลังอาคาร และระยะห่างจากเขตที่ดินข้างเคียง ไว้ดังนี้

ระยะร่นจากถนนสาธารณะ

ขอบเขตทางของถนนสาธารณะครอบคลุมตั้งแต่ ทางเท้าทั้งสองฝั่งและพื้นที่ผิวจราจร ซึ่งระยะร่นของอาคารจะต้องพิจารณาจากความกว้างของเขตทาง โดยมีเงื่อนไขดังนี้

  • ถนนสาธารณะความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 3 เมตร
  • ถนนสาธารณะความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร
  • ถนนสาธารณะความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน 20 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากเขตที่ดิน 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
  • ถนนสาธารณะความกว้างตั้งแต่ 20 เมตรขึ้นไป ระยะถอยร่นอาคารจากเขตที่ดิน อย่างน้อย 2 เมตร

ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะ

  • แหล่งน้ำขนาดกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 3 เมตร
  • แหล่งน้ำขนาดกว้าง 10 เมตรขึ้นไป ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 6 เมตร
  • ทะเล ทะเลสาป หรือบึงน้ำใหญ่ ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 12 เมตร

หมายเหตุ ทะเลจะมีข้อบัญญัติพิเศษมากกว่าแหล่งน้ำขนาดใหญ่ทั่วไป โดยทะเลแต่ละแห่งจะมีข้อกำหนดแตกต่างกันไป

  • อาคารขนาดไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ความสูงอาคารไม่เกิน 12 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 50 เมตร
  • อาคารขนาด 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป ความสูงอาคารไม่เกิน 23 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 200 เมตร

ระยะร่นจากแนวเขตที่ดินผู้อื่น

  • อาคารความสูงไม่เกิน 9 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 2 เมตร
  • อาคารความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 3 เมตร
  • อาคารความสูงไม่เกิน 15 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น ไม่มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 0.5 เมตร แต่หากเพื่อนบ้านเซ็นยินยอมสามารถสร้างชิดเขตที่ดินได้
  • อาคารความสูง 15-23 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น ไม่มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 0.5 เมตร ไม่ว่าเพื่อนบ้านจะยินยอมหรือไม่ก็ตาม

หมายเหตุ ช่องเปิด หมายถึง ประตู หน้าต่าง รวมถึงช่องแสง บล็อคแก้ว ช่องลม และระเบียง

ระยะร่น ที่ว่าง ถนน ตามประเภทอาคาร

โดย ดีเฮ้าส์ จะขอกล่าวถึงอาคาร 2 ประเภท ได้แก่ อาคารสูง คือ อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป และ อาคารขนาดใหญ่พิเศษ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นใดชั้นหนึ่ง ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป โดยมีเงื่อนไขดังนี้

  • หน้ากว้างของที่ดินต้องกว้างอย่างน้อย 12 เมตรขึ้นไป
  • ต้องติดถนนสาธารณะที่ความกว้าง 10 เมตรที่เชื่อมไปสู่ถนนที่กว้างกว่า
  • ระยะร่นรอบอาคารจากเขตที่ดินอย่างน้อย 6 เมตร
  • ต้องมีระบบป้องกันอัคคีภัย
  • หากเป็นอาคารที่มีขนาดพื้นที่รวม 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องอยู่ติดถนนสาธารณะที่มีความกว้าง 18 เมตร

กฎหมายควบคุมอาคารตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร

ที่ว่างโดยรอบอาคาร

  • อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม คลังสินค้า อาคารสาธารณะ อาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรืออาคารที่มีความสูงมากกว่า 8 เมตร ให้มีที่ว่างด้านหน้าอาคาร กว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ยกเว้น อาคารอยู่อาศัยสูงไม่เกิน 3 ชั้น ที่ไม่อยู่ริมทางสาธารณะ
  • อาคารพาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม คลังสินค้า อาคารสาธารณะ อาคารสูงเกิน 3 ชั้น ให้มีที่ว่างด้านหน้าอาคาร กว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร
  • อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องมีที่ว่างโดยรอบไม่น้อยกว่า 1 เมตร ยกเว้นบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร
  • อาคารที่มีความสูง 15 เมตรขึ้นไป ต้องมีที่ว่างโดยรอบไม่น้อยกว่า 2 เมตร สร้างบ้านทุกหลังดีเฮ้าส์
กฎหมายสร้างบ้าน ระยะร่นข้างบ้าน หลังบ้านและหน้าถนน
กฎหมายสร้างบ้าน ระยะร่นข้างบ้าน หลังบ้านและหน้าถนน